Bất động sản

HoREA “chỉ điểm” tăng ngân sách Nhà trong bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến UBND TP.HCM về việc đề xuất các giải pháp giúp tăng ngân sách Nhà nước, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân.

Nhấn mạnh về tiềm năng đóng góp cho sự phục hồi của nền kinh tế của lĩnh vực bất động sản, HoREA cho biết “Ở nhiều nước trên thế giới thì lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ trong khoảng 20% GDP. Ở nước ta, lĩnh vực này chiếm tỷ lệ khoảng 7-8% nên còn nhiều tiềm năng đóng góp cho nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại sau Covid-19.”

Theo đó, HoREA đã đề xuất các giải pháp thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM mà Hiệp hội nhận định sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, lành manh, ổn định, bền vững, vừa giúp cho người tiêu dùng có cơ hội tạo lập được nhà ở, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Tphcm
Đề xuất các giải pháp của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – HoREA
Đề xuất tháo gỡ ngay “ách tắc, vướng mắc” các dự án nhà ở thương mại.

Trong đó, HoREA đưa ra số liệu (chưa đầy đủ) tại tháng 09/2020, toàn Thành phố có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho khách hàng mua nhà.

“Nguyên nhân chính là do Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài (Sở TNMT & Sở Tài chính) chưa “chốt” được tiền sử dụng đất của dự án. Việc chậm trễ này vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố; vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Trong năm 2020, Sở TNMT cho biết đã cấp sổ đỏ cho 11.114 căn, như vậy vẫn còn khoảng 20.000 căn chưa được cấp sổ đỏ.

Nếu khẩn trương giải quyết hồ sơ nộp tiền sử dụng đất của mấy chục dự án nhà ở thương mại nêu trên thì ngân sách nhà nước của thành phố sẽ có thể thu được hàng ngàn tỷ đồng.” – HoREA cho biết.

Đồng thời Hiệp hội đưa ra ví dụ, với 63 dự án nhà ở thương mại, tiền sử dụng đất bình quân mỗi dự án 100 tỷ đồng thì số tiền nộp vào ngân sách thành phố sẽ khoảng 6.300 tỷ đồng; Sau khi chủ đầu tư (CĐT) nộp tiền sử dụng đất thì khách hàng được cấp sổ đỏ, nếu mỗi căn hộ có giá bình quân 3,5 – 5 tỷ đồng và nếu có 10.000 căn được mua bán, chuyển nhượng thì thành phố thu 2% thuế thu nhập cá nhân ước được khoảng 700 – 1.000 tỷ đồng; Nếu kinh doanh cho thuê thì còn phải nộp thuế kinh doanh nhà cho ngân sách thành phố…

Ngoài ra, HoREA cũng cho biết “Nhiều CĐT dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư đủ các điều kiện được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, nên các CĐT rất mong mỏi được Sở TNMT & Sở Tài chính trình UBND Thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được huy động vốn.”

Thứ hai, đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo khẩn trương

Trường hợp 1, đối với các dự án nhà ở thương mại mà UBND Thành phố đã ban hành Quyết định về tiền sử dụng đất, Hiệp đội đề nghị không tính lại tiền sử dụng đất bổ sung. Do không có phát sinh thêm tiền sử dụng đất, vì đã được áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất, để tính tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp 2, đối với các dự án nhà ở thương mại mà Sở TNMT & Sở Tài chính yêu cầu CĐT phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích đất xây dựng đường nội bộ, nhóm cây xanh nằm ngoài ranh xây dựng khối đế của nhà chung cư, nhưng vẫn thuộc khu “đất xây dựng khu chung cư” (theo Điều 145 Luật Đất đai 2013), thì Hiệp hội đề nghị không phải tính lại tiền sử dụng đất bổ sung, do không có phát sinh thêm tiền sử dụng đất, vì đã được áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất, để tính tiền sử dụng đất phải nộp, đã tính toàn bộ chi phí đầu tư và đã tính toàn bộ doanh thu của dự án.

Trường hợp 3, hiện nay, khoảng 10 dự án nhà ở thương mại mà CĐT đã “tạm nộp” một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố, nhưng vẫn chưa có Quyết định về tiền sử dụng đất của UBND Thành phố, nên CĐT chưa thể thực hiện được đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dẫn đến tình trạng CĐT không thể làm được “sổ đỏ” cho khách hàng. Trong đó có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng ổn định trong các năm qua, làm phát sinh tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.

Đối với cả ba trường hợp trên, nếu Sở TNMT & Sở Tài chính vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung thì Hiệp hội đề nghị Sở TNMT & Sở Tài chính tính nhanh tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.

“Bởi lẽ các CĐT dự án nhà ở thương mại đều không “so đo” hơn, thiệt, mà chỉ mong muốn sớm có kết quả tính tiền sử dụng đất dự án để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được bán sản phẩm và hoàn thành các cam kết với khách hàng để đảm bảo uy tín thương hiệu.” – Chia sẻ của HoREA.

Đề nghị UBND Thành phố ban hành “Quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại”.

Trong đó, HoREA cho biết, hiện nay, TP.HCM có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020). Nếu được tháo gỡ các “vướng mắc” về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước.

Theo Hiệp hội, UBND Thành phố đã chỉ đạo Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì xây dựng “Quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại” trình UBND Thành phố trước ngày 15/05/2021 nhưng đến nay Sở Kế hoạch Đầu tư chưa tổng hợp được báo cáo.

Trong đó, nguyên nhân dẫn đến chậm trễ là do Sở TNMT đề xuất đưa “Quy trình xác định, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại” bổ sung vào “Quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại”. Nhưng, đây lại là 02 quy trình khác nhau, nên cần xử lý độc lập.

Thứ tư, khẩn trương ban hành “Quy định tiêu chí diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý xen kẽ”

Hiệp hội cho biết, UBND Thành phố ngay từ đầu năm 2021 đã chỉ đạo Sở TNMT và sau đó là Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với các Sở, ngành, TP. Thủ Đức, các quận, huyện “Quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập đối với diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, đủ điều kiện tách thành dự án độc lập” và Sở Quy hoạch Kiến trúc đã báo cáo.

Đến nay đã trễn 9 tháng, UBND Thành phố chưa ban hành quy định này làm ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của các dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, HoREA đề nghị UBND Thành phố xem xét chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương trình thành phố sớm ban hành “Quy định tiêu chí diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành nghiên cứu từng trường hợp của các dự án bị thanh tra, kiểm tra, bị dừng triển khai thực hiện kể từ tháng 03/2017 để báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét xử lý dứt điểm để được phép tiếp tục triển khai, hoặc phải chấm dứt dự án.

Gia Linh

Back to top button