Bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu nợ, đảo nợ

Phía Fiin Group đưa ra dự báo nhu cầu vốn trung và dài hạn trong thời gian tới của các doanh nghiệp bất động sản rất lớn, đặt biệt trong bối cảnh dòng tiền trong ngắn hạn bị suy yếu do tác động của dịch Covid - 19, doanh nghiệp cần thêm thời gian và vốn để hồi phục hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như tái cấu trúc nợ hậu dịch.

Dòng vốn lớn từ trái phiếu bất động sản để cơ cấu nợ, đảo nợ

Sau giai đoạn chững lại vào cuối năm ngoái bởi những quy định siết chặt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu nóng trở lại trong vài tháng gần đây, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS).

Theo phân tích của nhóm chuyên gia Fiin Group, phần lớn các doanh nghiệp BĐS không có tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nên trái phiếu doanh nghiệp dần trở thành kênh huy động vốn thay thế.

Thống kê của VBMA cho thấy có khoảng 21,6% trái phiếu BĐS được phát hành trong 8 tháng đầu năm (gần 1 tỷ USD) không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.

Theo tìm hiểu, từ đầu năm đến nay, phần lớn các thương vụ trái phiếu quy mô lớn được thực hiện nhằm mục đích cơ cấu nợ, đảo nợ.

Doanh Nghiep Bat Dong San O At Phat Hanh Trai Phieu Nham Co Cau No Dao No

Đơn cử tại Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (MCK: KBC, sàn HoSE) mới đây đã thông báo bán thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, đáo hạn tại ngày 3/6/2023. Lãi suất cố định 10,5%/năm được trả định kỳ 6 tháng/lần.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm. Tài sản đảm bảo là cổ phiếu KBC thuộc sở hữu của bên thứ 3.

Mục đích phát hành để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư; tăng quy mô vốn hoạt động; và cơ cấu lại nguồn vốn của chính công ty, bao gồm nhưng không giới hạn các khoản nợ vay đến hạn trong năm 2021.

Người mua 900 tỷ đồng trái phiếu trong lô trái phiếu nói trên là 31 nhà đầu tư trong nước gồm các cá nhân, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, cùng tổ chức khác. Một quỹ đầu tư nước ngoài được cho là chủ sở hữu 100 tỷ đồng trái phiếu còn lại.

Tính đến cuối tháng 6/2021, Kinh Bắc đi vay tổng cộng 7.490 tỷ đồng, tăng 30% so với ngày đầu năm và phần lớn là nợ vay dài hạn. Trong đó dư nợ trái phiếu tính đến 30/6 là 2.480 tỷ đồng.

Phát hành trái phiếu thuộc ‘cỡ khủng’ không thể không nhắc tới Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – Mã: BCM).

Đầu tháng 9/2021, Becamex IDC công bố nghị quyết phê duyệt phát hành trái phiếu riêng lẻ đợt 3 với tổng mệnh giá tối đa 2.500 tỷ đồng, đảm bảo bằng tài sản thuộc sở hữu của Becamex IDC và/hoặc tài sản của bên thứ 3 khác.

Doanh Nghiep Bat Dong San O At Phat Hanh Trai Phieu Nham Co Cau No Dao No 2

Từ đầu năm đến nay, Becamex IDC đã hai lần huy động tổng cộng 3.500 tỷ đồng trái phiếu. Hai đợt trái phiếu phát hành này là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng quyền sử dụng các lô đất tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Như vậy, tính thêm lần này, Becamex IDC sẽ huy động đến 6.000 tỷ đồng trong vòng 9 tháng.

Được biết, đợt phát hành trái phiếu lần 2 vào tháng 5/2021 với tổng giá trị 1.500 tỷ đồng, Becamex IDC dùng số tiền huy được để thanh toán các chi phí liên quan để thực hiện thi công xây dựng cơ sở hạ tầng; hoàn trả lại tiền cho các nhà đầu tư do không thực hiện dự án; thực hiện các nhu cầu tài chính của khách hàng; nhận chuyển nhượng kinh doanh, cho thuê đất.

Ngoài ra, doanh nghiệp dự kiến thanh toán khoản tiền ứng đầu tư dự án cho công ty liên kết là CTCP Becamex Bình Định. Tại thời điểm cuối quý II, số nợ phải trả cho Becamex Bình Định là 400 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cũng sử dụng vốn nhằm mục đích thanh toán nợ gốc, lãi với các khoản vay trái phiếu và vay các bên liên quan như BIDV và Ngân hàng China Construction Bank Corporation.

Doanh Nghiep Bat Dong San O At Phat Hanh Trai Phieu Nham Co Cau No Dao No 3
Nguồn: CBTT

Tính tại ngày 30/6/2021 theo báo cáo tài chính soát xét, tổng nợ đi vay của Becamex IDC là 16.053 tỷ đồng, tăng 8% so với ngày đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu hơn 8.321 tỷ đồng.

Cùng chung mục đích cơ cấu lại nợ vay, vừa qua Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) vừa phát hành thành công cho nhà đầu tư nước ngoài 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, không kèm chứng quyền, không có tài sản bảo đảm và sẽ được niêm yết trên Sàn Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX).

Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm kể từ ngày phát hành (đáo hạn năm 2026), lãi suất cố định 5,25%/năm.

Theo thông tin từ Novaland, nguồn vốn huy động từ đợt phát hành lần này tập trung cho mục đích phát triển các dự án trọng điểm của Tập đoàn và gia tăng quỹ đất nhằm hoàn thành kế hoạch lợi nhuận trong 3 năm tới. Bên cạnh đó, thành công trong giao dịch vốn lần này sẽ góp phần làm cho cấu trúc nợ vay của Novaland được cơ cấu tốt hơn do cấu phần nợ trung hạn, dài hạn được gia tăng đáng kể.

Tương tự, CTCP Bông Sen (Bông Sen Corp) vừa huy động tiếp hai lô trái phiếu có tổng giá trị 4.800 tỷ đồng. Số tiền thu về từ việc phát hành lô trái phiếu này sẽ được Bông Sen Corp dùng để cơ cấu lại các khoản nợ do công ty phát hành riêng lẻ từ năm 2019.

Rủi ro phát hành trái phiếu bất động sản?

Tại buổi đối thoại với chủ đề “Cá nhân đầu tư trái phiếu doanh nghiệp: Nhận diện và ứng xử với rủi ro”, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng trước việc huy động trái phiếu ồ ạt của các doanh nghiệp.

Việc rót vốn vào trái phiếu dễ tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có 4 rủi ro chính nhà đầu tư có thể gặp phải mà đại diện Fiin Group đưa ra là rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản, rủi ro định giá lãi suất và các nhóm rủi ro khác.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường TPDN đang phát triển nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, “thị trường trái phiếu hiện nay đang rất nóng, nguy cơ vỡ bom nợ trái phiếu dần hiện rõ, đặc biệt là trái phiếu bất động sản”.

Bộ Tài chính cũng đã đưa ra cảnh báo việc phát hành TPDN riêng lẻ bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

Lãi suất tiền gửi trung bình của ngân hàng dao động 6- 7%/năm, còn lãi suất trái phiếu BĐS có lúc vượt 14% và nhà đầu tư cá nhân có xu hướng chuyển tiền gửi sang mua trái phiếu do bị hấp dẫn bởi lãi suất cao.

Phía SSI Research từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.

Đáng chú ý, sự kiện “bom nợ” 300 tỷ USD của Tập đoàn BĐS Trung Quốc – Evergrande trong những ngày gần đây càng kéo theo tâm lý lo ngại về rủi ro của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Lê Tuấn

Back to top button